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拒交物业费引发高额滞纳金

发布时间:2020-03-13 15:10:29 阅读: 来源:蠕动泵厂家

拒交物业费引发高额滞纳金 2006/8/621:54:27  【字体:缩小放大】

核心提示

拒交物业管理费,导致高额滞纳金,业主该不该为高昂的滞纳金“买单”?近日,永同昌物业再次将一批拖欠物业管理费的业主推上了被告席,不仅要求他们补交物业费,同时要求他们支付每日千分之三的高额滞纳金,不少业主的滞纳金已经超过本金。

不少业主都说他们是因不满物业服务,采取拒交物业费的方式来表达不满。被告业主李女士说:“我们只是小业主,对物业服务不满能怎么办?我只能拒交物业费!”

不仅是在锦绣广场,物业管理欠费问题困扰着整个厦门物业管理企业。据了解,仅思明区调裁庭今年上半年受理的物业纠纷就达184起,其中多数案件都与物业欠费纠纷有关。在全市范围内,物业欠费纠纷也呈现出愈演愈烈的趋势。

拒交物业费,究竟是在维权,还是在侵权?高额滞纳金,业主该不该交?还有,拒交物业费根源何在?业主能否采取其它的维权方式?本期说法请来物业管理专家和法学专家为广大业主解疑释惑。导报记者陈捷

新闻背景

拒交物业费业主很少胜诉

近年来,拒交物业费引发的官司呈直线上升趋势。据厦门市物业管理协会会长黄嘉辉介绍,目前一个小区物业管理费的缴纳率能达到90%已经很难得,通常拒交率都在5%以上。

业主拒交,物业就要告上法庭。仅思明区法院调解庭今年上半年受理的物业纠纷案就有184起,也就是平均每天一起。但是,记者从法院获悉,业主拒交物业管理费的官司,法院通常都判业主败诉。

以锦绣广场为例,该小区早在两年前已经有一批欠费业主被物业告上法庭,法院判决的结果都是业主败诉,要求业主补交物业管理费和滞纳金。

锦绣广场业主陈先生是两年前被告的业主之一,近日他在接受记者采访时,翻出了两年前的判决书。

判决书清楚地记载了这起两年前的物业费纠纷。当时业主陈先生两年多时间没有交物业管理费,永同昌物业起诉要求他补交物业管理费,并按每日千分之三支付滞纳金。

当时法院认为,虽然永同昌提供的物业服务有一定瑕疵,但是业主陈先生以此为由拒交全部物业管理费,“于法无据、于理不合”。因此判令陈先生补交物业费,滞纳金按每日万分之二点一计算,“万分之二点一”差不多相当于银行的同期利率。

事件

官司:滞纳金高达4770元

根据物业起诉,被告业主刘先生的应缴滞纳金高达4770元,这个数字,已经超过他拖欠的物业管理费和房屋公共维修金的总额。

永同昌物业称,他们从2003年入驻该小区后,就一直为业主提供物业管理服务,但刘先生等业主从2004年5月份起,陆续开始拒交物业管理费和公共维修金。

“你住在这个小区,享受了我们提供的物业服务,就该交钱。”永同昌物业公司副总经理刘先生说,既然物业提供了服务,业主就有义务交钱。另外,根据《厦门市物业管理条例》及《锦绣广场物业管理和业主公约》,业主有如期缴纳物业管理费的义务,逾期每天要加收千分之三的滞纳金。

起诉并没有停止拒交的脚步,拒交风波在锦绣广场渐渐地演变成一场“风暴”。欠费业主也从两年前的个别人,去年发展到二三十户,最近,锦绣广场所有业主都开始拒交物业费了。到目前为止,锦绣广场物业费被欠总额达20多万元,这还不包括欠费产生的滞纳金,而官司仍未结束,欠的费用还在继续增长。

根源:业主不满物业服务

业主为什么拒交物业管理费呢?据物业公司介绍,物业刚入驻期间基本没有欠费,但在2004年开始有个别业主开始拒绝交费。物业公司认为,正是因为这个别业主拒交,造成其他业主的“跟风”行为,据说,物业公司上门找业主收费时,曾有一位业主说:“锦绣广场其他所有的业主如果都交了,我也交!”

但欠费的业主都说,他们拒交并非“跟风”,而是因为物业管理服务太差。记者在锦绣广场采访时,一些业主向记者反映,他们认为永同昌物业管理下的锦绣广场“脏乱且缺乏安全感”。

据锦绣广场业委会主任陈锋说,永同昌物业在管理方面存在很多不足。保安岗亭形同虚设,外来陌生人可以全天随便进入小区。此外,物业账目从来不公开,收支情况业主们都不清楚。

被告上法庭的业主刘先生说,问题的根源在于,永同昌物业是由开发商指定的,物业与开发商曾同属一家集团。而过去业委会还未成立,无法更换物业,因此,业主们尽管不满,却也无奈。

另外,拒交物业费的业主们认为,永同昌物业收费太高,与他们提供的服务不相称。

物业公司认为,说物业管理存在问题只是个别业主“为拒交找理由”,刘副总经理说:“我们小区去年还被评为厦门市花园优秀小区,如果服务不好,怎么可能获得这样的荣誉?只能说明是个别业主要求太苛刻。”永同昌物业认为,退一步讲,即使物业管理有瑕疵,也不能成为业主拒交的理由。因为,物业已经提供了服务,业主就要为已经享受过的服务“买单”。

被告业主的代理律师说,物业公司未提供与其收费标准相符的服务,却要收取物业管理费,明显缺乏事实依据。另外,物价局现行物业管理收费批文是“最高限价批文”,文件明确规定“允许下调,不准上浮”,法院审理物业收费案件,应当按质论价,不应该无视物业管理水平,就让业主按照最高限价全额缴费。

另外,欠费的业主还说,双方在《业主公约》中约定了物业公司应该主动收取费用,但是物业公司没有主动上门收费,也没有书面通知业主交费,因此没有交费的责任在于物业公司,业主并没有违约,也就不必缴纳高额滞纳金了。

僵局:一个小区两个物业

今年3月份,锦绣广场第一届业委会获准成立,新成立的业委会上任第一件事就是更换物业。5月28日,今日大唐物业公司正式进驻小区,但是,新物业进驻,旧物业却不愿撤出,这使得锦绣广场出现了“一个小区两家物业”的尴尬局面。

昨日记者在锦绣广场采访时发现,在这个小区里两家物业两班人马“各自为政”,小区入口处,有两个保安,他们分别挂着两个公司的牌子,各管各的,互不说话。就连小区保洁员,也是各扫各的,哪怕是对方扫过的地方,也要重扫一遍。

据了解,自从小区新旧物业对峙后,频频发生纠纷,面对新老物业提供的“双重服务”,业主们并不习惯,他们多数感觉到小区更加混乱。在僵局中,业主们不知道物业管理费该交给谁,于是,近两个月时间,整个小区只有一户业主交了一百多元物业费,其余业主一律停交。

目前锦绣广场的新旧物业对峙的矛盾如何解决,仍然没有定论,而业主们,只能继续在“双重服务”中等待。

各方说法

物业协会:服务瑕疵不是拒交理由

如果你对小区的物业服务不满意,你会采取什么办法维权?记者带着这个问题走访了厦门几个小区,其中多数业主都说他们会选择“拒交物业费”。

对此,厦门市物业管理协会会长黄嘉辉则认为,物业管理服务存在瑕疵并不能成为业主拒交管理费的理由。“既然物业已经提供了服务,业主就要尽到缴费义务。服务存在瑕疵,可以反映让他们整改,也可以找主管部门投诉,实在不行,也可以另案起诉,但不能不交费。”

黄嘉辉说:“欠费业主应该缴纳每日千分之三的物业费滞纳金,这是法律规定的。”据他介绍,每日千分之三的滞纳金,既是《厦门市物业管理条例》的规定,通常物业与业主签合同时双方也会有约定。他还说,拒交物业费的业主不仅侵犯物业公司的权益,也侵犯了那些及时缴费业主的合法权益,因此依法对拒交业主施以惩罚性措施,无疑可以起到警戒作用,促使小区其他业主及时缴交物业管理费。

专家说法:

收费要规范物管要尽责

厦门大学法学院副教授黄健雄

业主与物业之间的委托管理关系本来是一种最简单的民事合同关系,属于民事意思自治的范畴。但我国目前对物业管理法律关系定位不明确,导致实践中对业主的物业进行带有行政特色的强行性管理:收费标准由国家定,管理是官僚作风,服务质量则没有保障。于是业主与物业管理公司的矛盾就开始激化。

从合同法的角度来看,当物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准,业主可以要求物业企业承担违约责任,而不应简单地采取拒缴物业管理费的方式,同时这也得不到法院的支持。

关于物业管理费问题,已有的司法实践表明,当物业服务质量与合同约定差别明显时,业主可以要求减少物业服务费用;物业管理企业擅自提高收费标准和重复收费的,业主可要求返还多交的物业服务费用。业主拖欠物业服务费用的,物业管理企业起诉并要求支付滞纳金的,法院通常应予支持。当滞纳金数额过高的,可以依据欠费方的请求予以适当调整,调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。

要解决物业管理费的纠纷,还要完善示范合同条款。因为物业服务合同是由一系列合同组成的一个合同链,这些合同前后相继,互相影响,共同调整着物业管理不同阶段中有关主体的权利义务关系。

最根本的出路,还是在于加强行业管理,从完善收费标准、服务内容和提高管理水平三方面加强对物业管理行业的规范化管理,加强物业企业的法律意识和服务理念。如可以采用“酬金制”而非一律采用“包干制”的物业管理,以此减少物业纠纷和矛盾。要解决物业管理费的纠纷,还要让业主真正树立起物业消费观念,加强对业委会的监管。

律师观点:

物业滞纳金“文不对题”

福建凌一律师事务所林志铭律师认为,针对高额滞纳金问题,现行《厦门市住宅区物业管理条例》中规定每日千分之三的滞纳金是参照行政罚款的滞纳金而制定的,这样制定规则是错误的,应该进行修改。

林志铭说,因为物业管理企业与业主之间的关系不是行政关系而是民事关系,行政罚款的滞纳金有一定的惩罚性,但是民事纠纷的违约金只具有弥补守约方损失的功能,不具有惩罚性质。因此将行政罚款的滞纳金标准套用在民事纠纷的违约金标准上,是文不对题,也侵犯了消费者的利益,违反了国家大法《合同法》第113条的规定。

林志铭还认为,业主没有按时缴纳应当支付的物业管理费,给物业公司造成损失不外乎是利息损失,现行同期银行贷款年利率是5.58%,合每天万分之一点五二,大大低于每天千分之三。物业费的滞纳金标准过高,应当根据《合同法》第114条的规定调低至正常贷款利率水平即每天万分之一点五二。

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